Mes: junio 2018

La opción más sencilla es prescindir de los consejeros delegados y nombrarles directores

Después de que el Tribunal Supremo decidiera poner patas arriba los criterios sobre la remuneración de los administradores, determinando que la retribución de los consejeros con “funciones ejecutivas” quedaba bajo control de los accionistas, varias compañías preparan sus juntas generales con muchas preguntas acerca de cómo deben actuar ante este nuevo giro jurisprudencial para evitar indeseables consecuencias fiscales o impugnaciones de otros socios.

Para no volverse loco, lo primero que hay que tener en cuenta es que la ‘modificación del criterio’ se debe a una sentencia, la cual no constituye jurisprudencia. Sin embargo, la mecha de la incertidumbre ya se ha prendido, por lo que conviene ir preparándose y ser precavidos para no lamentar en un futuro no haberlo dejado todo en orden:

1. Lo primero, aunque pueda parecer de perogrullo, es comprobar si esta sentencia afecta a nuestra compañía. Y es que ésta solamente impacta en las sociedades no cotizadas, por lo que aquellas con presencia en el parqué no tienen que devanarse los sesos. De la misma forma, aquellas empresas sin Consejo de Administración no deberán preocuparse, de igual manera que cuando la sociedad no remunere a sus Consejeros Ejecutivos por sus labores de administradores.

La sentencia sólo afecta a las sociedades no cotizadas, por lo que aquellas con presencia en el parqué no tienen que devanarse los sesos

2. Si nuestra empresa es una de las afectadas por la sentencia del Tribunal Supremo, deberemos determinar en qué grado y, por tanto, cómo actuar en consecuencia. Si contamos con consejeros ejecutivos al frente de la empresa y estos están cobrando por dicha labor de mando sin que esté recogido en los estatutos de la compañía, será conveniente modificarlos y adaptarlos para evitar el riesgo de que un socio impugne dichas retribuciones o Hacienda considere que sus honorarios no son deducibles. Al fin y al cabo, a nadie le gusta que le nieguen lo que le corresponde.

Varias compañías preparan sus juntas generales con muchas preguntas acerca de cómo deben actuar ante este nuevo giro jurisprudencial

3. Por otro lado, también es importante saber cuánto van a cobrar. La sentencia establece un mayor control de los sueldos de dichos consejeros delegados por parte de los accionistas, pudiendo estos establecer un tope. No obstante, es complicado, sino imposible, determinar este límite salarial debido a retribuciones como indemnizaciones, variables o extras por objetivos. Por este motivo, es recomendable que la junta apruebe los criterios generales de modo que el límite salarial actúe más como una orientación que como un techo infranqueable.

4. Para aquellos casos en que se hubieran pagado retribuciones a consejeros ejecutivos (sin tener la cobertura estatutaria correspondiente), es aconsejable ratificar las retribuciones efectuadas, dejando claro que estas se ciñeron al marco normativo que imperaba en el momento.

La ‘modificación del criterio’ se debe a una sentencia, la cual no constituye jurisprudencia

5. En último lugar, para evitar dimes y diretes sobre la remuneración de los consejeros delegados en las juntas generales, la opción más sencilla es prescindir de ellos… Pero nombrándoles directores. Quedando fuera del consejo su remuneración deja de estar en manos de la junta y, por tanto, no tiene que estar en los estatutos. Este golpe de efecto en la dirección de la compañía puede ahorrar muchos dolores de cabeza y discusiones en las siguientes juntas generales, teniendo únicamente que olvidarnos de la figura del consejero delegado y recibiendo con los brazos abiertos la de director general.

Luis Alcoz Coll
Co-director del área mercantil de LIFE ABOGADOS

La nueva normativa, que entró en vigor en 2013, acortó la duración de los contratos desde los cinco hasta los tres años

El mercado del alquiler vive su época más dorada, para fortuna de propietarios e inquilinos. Sobre todo, tras la entrada en vigor de la nueva normativa, en 2013, que acortó la duración de los contratos desde los cinco hasta los tres años. Y es que esta mayor flexibilidad tiene su reflejo en los precios, que pueden ir ajustándose con mayor asiduidad a la coyuntura económica y a la oferta de viviendas en alquiler. Así, si durante el periodo más duro de la crisis estos se desplomaron o, a lo sumo, se mantuvieron estables, en los últimos cuatro ejercicios, al hilo de la recuperación económica, los arrendamientos en Madrid y Barcelona han subido un 28% y un 48%, respectivamente, según datos del sector.

Los precios han subido, sí. Pero este encarecimiento no ha frenado en absoluto el alquiler de viviendas. Más bien al contrario, porque después de que la Ley 4/2013 dinamizara el mercado, los arrendamientos han pasado de representar en España el 17% en 2013 al 22% en 2016.

Sin embargo, en esta “moda” no sólo tiene que ver la menor permanencia del contrato, sino que en la decisión de alquilar un inmueble, y no comprarlo, influyen otras variables económicas, como el poder adquisitivo o el calentamiento del mercado inmobiliario, ya que el precio de la vivienda cerró el pasado ejercicio con una subida superior al 3%, de acuerdo a los últimos datos del Ministerio de Fomento.

Aumento de la oferta

Al margen de decisiones, en este alza de los precios del alquiler no ha influido únicamente el nuevo marco legal. Ha habido un significativo aumento de la oferta, propiciado en las principales ciudades por el auge del uso turístico de viviendas ubicadas en los centros urbanos o en los aledaños de las zonas de interés.

Si el propietario quisiera subir el precio debe comunicarlo al inquilino 30 días antes de la fecha de vencimiento

No obstante, si el propietario quisiera subir el precio del alquiler -una vez transcurridos como mínimo tres años de duración del contrato- debe comunicarlo al inquilino 30 días antes de la fecha de vencimiento. En caso contrario, las condiciones se ampliarán durante un año. Sea como fuere, más vale un inquilino que pague mensualmente que otro al que se le pida una mayor renta y deje de pagar a los pocos meses, por lo que al propietario podría salirle a cuenta conservar a un inquilino cumplidor manteniéndole el precio del alquiler.

Los últimos cambios normativos, además de disminuir la prórroga obligatoria, redujeron de tres años a uno la prórroga tácita. Y se aplican a todos los contratos firmados desde junio de 2013. La principal diferencia que introdujeron reside en que con la Ley anterior el contrato podría tener una duración máxima de ocho años, en los que el propietario sólo tenía la posibilidad de no renovarlo al cumplirse el quinto. Pero con la modificación de la Ley el contrato podrá tener una duración de cuatro años y el propietario podría comunicar su deseo de no renovarlo al cumplirse el tercero.

Más atractivo para el propietario

Como consecuencia de ello, a los propietarios ahora les resulta más atractivo poner en alquiler viviendas vacías. Máxime teniendo en cuenta que han dejado de estar obligados a mantener un arrendamiento durante cinco años a expensas, única y exclusivamente, de la voluntad del inquilino. En el otro lado de la balanza, dado que la duración de los contratos es de tres años, o de cuatro, el propietario soportará gastos relacionados con la pintura o con el mantenimiento de la vivienda con más frecuencia que cuando duraban de cinco a ocho años.

Por su parte, los inquilinos podrán permanecer en la vivienda tres o, como mucho, cuatro años. En cualquier caso, mientras el contrato esté en vigor, más allá de su duración, la renta sólo se puede actualizar anualmente -si se pacta previamente- conforme al Índice de Garantía de Competitividad. De esta forma, concluida la vigencia del contrato, se firmará otro nuevo en el que el propietario puede subir el precio para ajustarlo a los del mercado. Y si el inquilino quisiera seguir en la vivienda tendría que negociar o buscar otra distinta que se ajuste a su capacidad económica.

Desde la modificación de la Ley, los inquilinos pueden romper el contrato a los seis meses de la firma, si lo comunican con 30 días de antelación

En ese proceso de búsqueda, los inquilinos ahora tienen un mayor margen de maniobra para cambiar de vivienda, porque desde la modificación de la Ley pueden romper el contrato a los seis meses de la firma, siempre que lo comuniquen con una antelación mínima de 30 días. Aunque si se pactara previamente, podrían verse obligados a pagar una sanción equivalente a una mensualidad por cada año que faltara por cumplir.

En cambio, hasta la entrada en vigor de estas modificaciones legales, en alquileres superiores a un lustro el arrendatario podía poner fin al contrato siempre y cuando hubiera durado, al menos, cinco años y diese el correspondiente aviso al inquilino dos meses antes. En este caso, y al igual que en el anterior, si se hubiera pactado el propietario podría ser sancionado.

Pese a que los plazos de cinco o tres años son los mínimos que se tienen que respetar, la duración del arrendamiento puede ser libremente pactada por las partes. Es más, al margen de acordar el tiempo del contrato, propietario e inquilino tienen la posibilidad de establecer un ajuste económico cada cierto tiempo.

Consejos

Finalmente, y con independencia del marco legal, hay que tener en cuenta una serie de consejos y recomendaciones cuando se firma un contrato de alquiler. Lo primero, y más importante, es que los propietarios se aseguren de la solvencia de los inquilinos, comprobando su nivel de ingresos o solicitando avales que garanticen el cobro de la renta en caso de impagos, entre otras medidas. Al mismo tiempo, a los arrendatarios les conviene confirmar que los arrendadores son, efectivamente, los propietarios del inmueble, así como que no exista un subarriendo del contrato, que no haya una ejecución hipotecaria, y que no se vayan a realizar obras en el inmueble.

Los contratos de alquiler de cinco años han llegado a su fin. La menor duración ha podido dinamizar el mercado, a lo que también ha ayudado que la cultura de propiedad tan tradicional en España haya comenzado a desarraigarse. Pero lo que mal empieza peor acaba. De ahí, la importancia de establecer y comenzar bien una relación contractual que ahora dura menos años.

Teresa Cabeza Sanz
Socio de LIFE ABOGADOS